Developerské financování, předhypoteční a bridge úvěry

Developer často vyžaduje zálohu před podpisem budoucí kupní smlouvy nebo před čerpáním úvěru. Banka musí vidět soulad mezi rezervační smlouvou, budoucí kupní smlouvou a úvěrovou smlouvou — nesoulad blokuje čerpání.

Částka zálohy, storno podmínky a vázání na stavební povolení musí být čitelné i pro právníka banky. Nejasná klauzule o „preferenčním právu“ nebo změně ceny při změně dispozic může znamenat dodatečné čerpání mimo schválený rámec.

Příklad: Rezervační poplatek 50 000 Kč, budoucí kupní cena 6,1 mil. Kč včetně garáže. V rezervačce je garáž jako volitelná položka +250 000 Kč. Úvěrová smlouva je sepsaná bez garáže. Při podpisu konečné kupní smlouvy s garáží banka odmítne čerpat plnou částku, dokud není dodatek k úvěru. Klient buď doplatí garáž hotově, nebo nechá přepočítat úvěr — týden zpoždění u developera bez domluvy může stát smluvní pokutu.

Bridge znamená krátkodobé překlenutí likvidity (např. koupě nového bytu dřív, než prodáte starý). Rizikem je dvojí zátěž — banka testuje, zda zvládnete obě splátky současně, nebo vyžaduje prodejní podmínku.

Úroková sazba bridge úvěru bývá vyšší než u dlouhodobé hypotéky; smysl je časově omezený. Plán musí obsahovat realistický termín prodeje staré nemovitosti (cena, makléř, stav případných vad).

Příklad: Rodina kupuje novostavbu za 7,8 mil. Kč, starý byt je v inzerci za 4,2 mil. Kč. Bridge 1,5 mil. Kč na zálohu a část vlastních nákladů na 12 měsíců. Banka ve stresu počítá splátku hypotéky nového bytu + bridge + hypotéku starého bytu, dokud není prodej. Schválení padne, dokud není předkupní smlouva nebo závazný termín prodeje s rezervní cenou. Řešením je nejdřív uzavřít rezervaci kupujícího na starý byt, nebo snížit kupní cenu nového.

U rozestavěnosti banka uvolňuje peníze proti dokladům o výstavbě — harmonogram musí sedět s developerskou smlouvou. Prodleva stavby znamená prodlevu čerpání a možné sankce vůči prodejci.

Technický dozor investora nebo stavební deník může být součástí podkladů pro další tranši — záleží na bance a projektu.

Příklad: Developer žádá 40 % ceny po dokončení hrubé stavby. Banka vyžaduje protokol stavebního dozoru a faktury za materiál. Faktury jsou vystaveny na jinou SPV než je v kupní smlouvě — čerpání se zastaví, dokud právník nevyjasní skupinu společností a nepřidá potvrzení o skupině. Klient si ponechá 200 000 Kč hotovosti navíc na meziměsíc bez čerpání.