Zástavní právo, katastr a více zajištění na jedné nemovitosti

Zástavní právo k nemovitosti vzniká zápisem do veřejného seznamu — v ČR katastr nemovitostí. Bez vkladu nejste proti třetím osobám chráněni stejně jako po zápisu. Řízení o povolení vkladu řeší katastrální úřad podle zákona č. 256/2013 Sb.

Praxe se liší podle typu návrhu (soudní ověření podpisů, elektronické podání přes banku). Chyba v listinách znamená výzvu k odstranění vad a prodlevu — proto bývá součástí hypotéky právník nebo bankovní servis, který listiny kontroluje před podáním.

Příklad: Kupující podepisuje kupní smlouvu v pátek, vklad se podává v pondělí. Mezitím prodávající dostane jinou nabídku a pokusí se prodat třetí osobě — dokud není v katastru zapsáno vlastnické právo kupujícího a zástavní právo banky, hrozí složitější spor. Řešením je úschova kupní ceny a podání návrhu co nejdříve; banka často uvolní peníže až po zapsání vlastnického práva kupujícího.

Pořadí zástav určuje, kdo má přednost při výtěžku z exekuce nebo prodeje. Druhá banka často vyžaduje souhlas prvního věřitele nebo podřízené zástavní právo — ovlivňuje to, zda vám druhá banka vůbec půjčí.

Podřízené zástavní právo znamená, že druhý věřitel souhlasí, že při výtěžku dostane zaplaceno až po prvním. Pro klienta to může znamenat vyšší úrok nebo nižší částku, protože druhá banka nese větší riziko.

Příklad: Na domě je zástava pro hypotéku 3,5 mil. Kč u banky A. Klient chce u banky B úvěr na rekonstrukci 800 000 Kč. Banka B vyžaduje II. pořadí zástavy a souhlas banky A. Banka A souhlasí jen do výše 600 000 Kč druhé zástavy. Klient buď sníží rozpočet, nebo část rekonstrukce dofinancuje úsporami, nebo refinancuje celý dluh do jedné banky.

Při refinancování musí stará banka souhlasit s výmazem a nová banka s novým zápisem — časové mezery řeší právníci přes podmínky vkladů.

Mezidobí, kdy je stará zástava vymazaná a nová ještě není zapsaná, bývá kryté dohodnutými kroky (přímý výmaz a nový vklad v jedné vlně, případně souhlasné prohlášení věřitelů).

Příklad: Refinancování z banky A do banky B. Banka B vyplatí dluh v den vkladu vlastnického práva kupujícího už neřeší — u refinancování vlastníka se typicky podá návrh na výmaz zástavy A a současně návrh na zápis zástavy B. Když katastr vrátí výzvu kvůli chybějící příloze, splatnost meziúvěru od B může naběhnout dřív, než je nová zástava zapsaná — proto právník drží rezervní variantu (krátký mostní úvěr nebo prodloužení čerpání) v úvěrových podmínkách.