Klasická hypotéka na bydlení: anuita, fixace, mimořádné splátky

Nejčastější forma je anuita — měsíční splátka zůstává po dobu fixace stejná, ale poměr úroku a úmoru se časem mění: zpočátku platíte více úroků, postupně více jistiny. Důležité je rozlišovat mezi výší splátky a celkově zaplacenými úroky za celou dobu úvěru.

Banka vám musí poskytnout předsmluvní informace a splátkový plán; porovnávejte i RPSN, pojistné a poplatky, nejen nominální úrok.

Příklad: Úvěr 3,5 mil. Kč na 25 let, úrok 4,2 %, splátka 18 900 Kč. První rok z toho jde přes 11 000 Kč měsíčně na úrok a necelých 8 000 Kč na jistinu. Klient si myslel, že „už splatil hodně“, ale po roce je jistina nižší jen o cca 95 000 Kč — z tabulky splácení je vidět, proč mimořádná splátka na začátku šetří nejvíc úroků.

Fixace určuje období, po které se sazba nemění podle běžného tržního vývoje (dle smlouvy). Po jejím skončení nastupuje buď nová fixace po vyjednání, nebo pohyblivá sazba podle interního indexu banky — vždy čtěte, co přesně nastane po konci fixace.

Delší fixace často znamená vyšší počáteční sazbu než krátká, ale chrání před skokem sazeb v nejistém období.

Příklad: Pár volí 10letou fixaci, protože očekává druhé dítě a nechce řešit refinanc v roce, kdy klesne příjem na rodičovské. Platí o 0,15 p. b. více než soused s 3letou fixací — ale mají rozpočet na 10 let jistý; soused po 3 letech zjistil, že tržní nabídka je o 0,8 p. b. horší.

Smlouva stanoví, zda můžete část jistiny doplatit zdarma jednou ročně, v jaké výši, a zda se jedná o zkrácení doby nebo snížení splátky. Odklad splátky (např. při porodu) je samostatný produkt s podmínkami — ovlivňuje cash-flow, ne vždy snižuje celkové náklady.

Příklad: Ročně lze bez poplatku splatit 25 % zůstatku, max. 200 000 Kč. Klient pošle 250 000 Kč — banka použije 200 000 Kč jako bezplatnou mimořádnou splátku a 50 000 Kč buď vrátí, nebo zaúčtuje s poplatkem dle ceníku. Před převodem je levnější si přečíst limit přesně v příloze smlouvy.