DTI, LTV, DSTI, výnosová sazba: co banky počítají a kde vstupuje ČNB

LTV je poměr výše úvěru k hodnotě zástavy (nemovitosti). Čím vyšší LTV, tím větší část kupuje banka — roste riziko z její perspektivy, což se projevuje v sazbě, pojistných požadavcích nebo potřebě vyššího vlastního vkladu.

Hodnota nemovitosti není vždy stejná jako kupní cena: banka pracuje s odhadem, někdy konzervativněji než inzerce developera.

Příklad: Developer inzeruje 7,2 mil. Kč, bankovní odhad říká 6,9 mil. Kč. Při požadavku LTV 90 % banka počítá z 6,9 mil. Kč → maximální úvěr 6,21 mil. Kč, ne z 7,2 mil. Kč. Klient musí doplatit rozdíl vlastními prostředky nebo slevit na menší byt.

Zjednodušeně: kolik z vašeho příjmu spolknou splátky (a někdy i další závazky). Banky používají různé definice — hrubý vs. čistý příjem, zda počítají výživné, nájem, kreditní karty limit vs. čerpání apod.

ČNB vydává pro banky rámec doporučení a opatření k obezřetnému posuzování úvěrů na bydlení — jde o systémové snížení rizika předlužení v celém trhu. Konkrétní výpočet a „kde přesně useknout“ žádost ale dělá každá banka vlastním kreditním modelem v mezích pravidel.

Příklad: Čistý příjem 52 000 Kč, splátka hypotéky 17 500 Kč, leasing na auto 4 200 Kč, limit kreditky 50 000 Kč (čerpáno 8 000 Kč). Jedna banka počítá 5 % z limitu karty (2 500 Kč), druhá z čerpání. DTI se liší o pár bodů — výsledek může být schválení vs. požadavek splatit kartu před čerpáním.

Banky často testují splátkovou zátěž nejen podle aktuální sazby, ale i pod vyšší „stresovou“ sazbou nebo podle delší amortizace. Cíl: ověřit, zda zvládnete splácet i při zhoršení podmínek.

To je důvod, proč můžete mít „dost příjmu“ v excelu doma, ale banka vám nabídne nižší rámec — její vnitřní test je přísnější než čistá aritmetika úroku z reklamy.

Příklad: Nabízená sazba 3,6 %, ale stres na 6,5 % a delší dobu. Splátka ve stresu přesáhne vnitřní limit → banka sníží schválenou výši úvěru o 400 000 Kč. Klient buď zvýší akontaci, nebo prodlouží splatnost (pokud produkt dovolí), aby vešel do limitu.

Snižte LTV vlastními prostředky, srazte krátkodobé splátky (kreditky, spotřebitelské úvěry) před žádostí, prodlužte fixaci jen pokud rozumíte scenářům.

hypo.online vám dá orientační signál; konkrétní limity DTI/LTV si nechte potvrdit u makléře s přístupem k aktuálním interním tabulkám bank.

Příklad: Před žádostí splatí spotřáku 35 000 Kč a sníží limit karty z 100 000 na 30 000 Kč — měsíční zátěž v modelu banky klesne o stovky korun a schválený rámec stoupne. Zabere to 6 týdnů, než se registry aktualizují.